Con una nuova risposta, l’Agenzia affronta la questione fiscale relativa alla simultanea alienazione dell’usufrutto e della nuda proprietà di un immobile a due distinti acquirenti (Agenzia delle entrate, risposta 14 maggio 2025, n. 133).

Gli istanti, coniugati in regime di separazione legale dei beni e comproprietari in parti uguali di un appartamento, dichiarano di voler vendere “separatamente e contestualmente” l’usufrutto e la nuda proprietà dell’immobile a “due possibili acquirenti”.
Il dubbio sollevato è se questo trasferimento contestuale separato debba essere qualificato unitariamente come cessione, con conseguente assoggettamento all’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, o se, al contrario, ciascun trasferimento debba essere considerato distintamente, con la costituzione del diritto di usufrutto che ricadrebbe nell’ambito della lettera h) e la cessione della nuda proprietà nella lettera b) del citato articolo 67 del TUIR.

 

L’Agenzia delle entrate analizza la questione alla luce del TUIR, tenendo conto delle modifiche apportate dalla Legge di bilancio 2024.

In particolare, l’articolo 9, comma 5, del TUIR stabilisce che, ai fini delle imposte sui redditi, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti onerosi che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento, salvo diversa previsione.
L’articolo 67, comma 1, del TUIR elenca i “redditi diversi“. In particolare:

• la lettera b) include le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni (con alcune eccezioni, come l’abitazione principale);
• la lettera h) include i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto, dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento di beni immobili.

Viene chiarito dall’Agenzia che l’equiparazione tra diritto di proprietà e diritti reali di godimento si applica esclusivamente nell’ipotesi di cessione del diritto reale, mentre tale equiparazione è esclusa nell’ipotesi della loro costituzione. Pertanto, il regime impositivo delle plusvalenze è riservato solo alle cessioni dei diritti reali di godimento successivi alla loro costituzione, mentre i redditi percepiti in sede di costituzione dei medesimi diritti divengono imponibili per l’intero ammontare percepito.

 

Il caso di specie è particolare poiché, oltre alla costituzione dell’usufrutto, viene ceduta la nuda proprietà a un terzo diverso dall’usufruttuario. L’Agenzia sottolinea che si tratta di due negozi distinti che riguardano due diritti distinti (usufrutto e nuda proprietà).

La costituzione del diritto di usufrutto può avvenire solo se il soggetto è titolare della piena proprietà, e solo successivamente può disporre per il trasferimento a terzi della nuda proprietà. Pertanto, logicamente, prima viene costituito un diritto di usufrutto classificabile come “nuovo”, e successivamente si ha il trasferimento oneroso di un diritto “preesistente” (la nuda proprietà).

A supporto di questa interpretazione, l’Agenzia cita due ordinanze della Corte di Cassazione: Ordinanza n. 7154/2021 e Ordinanza n. 11922/2021.

 

Sulla base della normativa citata e in linea con i principi esposti, l’Agenzia ritiene che nella fattispecie prospettata, i due negozi, autonomi sotto il profilo civilistico, siano parimenti soggetti autonomamente alla disciplina fiscale.
Pertanto, nel caso in esame:

• il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso dell’usufrutto costituisce reddito diverso ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h), del TUIR, determinato secondo i criteri di cui all’articolo 71, comma 2;
• la plusvalenza derivante dalla cessione della nuda proprietà dell’abitazione è tassabile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, secondo i criteri di cui all’articolo 68, nell’ipotesi in cui la cessione avvenga entro cinque anni dall’acquisto.

Per i Sindacati la proposta di aumento salariale avanzata da Federfarma è inadeguata

Le OO.SS. di settore hanno comunicato nei giorni scorsi l’interruzione della trattativa per il rinnovo del contratto nazionale di lavoro delle Farmacie Private a causa dell’indisponibilità di Federfarma ad accettare la proposta di adeguamento salariale proposta dalle organizzazioni sindacali di categoria Filcams-Cgil, Fisascat-Cisl e Uiltucs-Uil. Sono circa 60mila le lavoratrici ed i lavoratori dipendenti interessati dal negoziato.

L’associazione datoriale si è orientata su un aumento economico salariale nel triennio di circa 120,00 euro. Per le OO.SS. l’incremento è da considerarsi inadeguato se rapportato alla loro richiesta, avanzata nel corso di precedenti incontri e basata sul calcolo del differenziale di inflazione registrata nel corso del periodo di vigenza del contratto in essere e dell’inflazione programmata per il prossimo triennio. 

Nel corso della riunione le Associazioni datoriali hanno rappresentato il maggiore impegno professionale della figura del farmacista, nonchè gli orari lavorativi sempre più gravosi. 

Per questi motivi le federazioni nazionali di Filcams-Cgil, Fisascat-Cisl e Uiltucs-Uil hanno deciso di avviare lo stato di mobilitazione secondo un quadro di iniziative a carattere nazionale e territoriale che verrà definito nel corso del coordinamento unitario già fissato per il prossimo 19 maggio. 

Le OO.SS. chiedono la salvaguardia dei diritti sindacali

Con un comunicato del 7 maggio 2025, Slc-Cgil e Uil-Poste hanno reso nota la lettera indirizzata a Poste Italiane per evidenziare, come si evince dal testo della missiva, la posizione dei rappresentanti del middle management che, a detta delle OO.SS., fanno proselitismo all’interno dell’azienda, facendo leva sul doppio ruolo che ricoprono, sia sindacale che aziendale.

 

Slc-Cgil e Uil-Poste denunciano l’impedimento a svolgere la propria attività sindacale e la situazione di lavoratrici e lavoratori discriminati per la propria appartenenza sindacale. La richiesta avanzate a Poste Italiane è che si intervenga con le strutture dirigenti di risorse umane affinché si ripristini, quanto prima, un clima di normalità e al rispetto dei principi costituzionali.